Anfallende Steuer beim Kauf einer Immobilie (Balearen)

06.04.2018

Dies ist eine der von unseren Mandanten am häufigsten gestellten Fragen von all denen, die auf den Balearen eine Immobilie erwerben möchten.

Nach dem deutsch-spanischen Doppelbesteuerungsabkommen werden die Steuern für Immobilienbesitz in dem Land erhoben, in dem die erworbene Immobilie sich befindet. Nach spanischer Gesetzgebung werden manche Steuern entweder vom Staat oder der autonomen Region erhoben. Es kommt in beiden Fällen häufig zu Gesetzumwandlungen bzw. Steuersatzerhöhungen oder -senkungen.

Der Steuersatz bzw. die Steuer hängt im ganzen spanischen Raum zunächst von der Art des Baues ab (Neu- oder Altbau) bzw. von der Person, die verkauft. So fällt beim Erwerb einer Immobilie aus zweiter Hand Grunderwerbssteuer (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP) an, beim Ersterwerb eines Neubaues direkt vomBauunternehmer Mehrwertsteuer (Impuesto sobre el Valor Añadido, IVA). Eine Zeit lang betrug die Mehrwertsteuer in diesem Fall nur 4 %, war also besonders niedrig gesetzt, um den Kauf der leerstehenden Neuimmobilien anzukurbeln. Zurzeit ist der Steuersatz auf 10 % zu erhöht worden, immer noch einer der niedrigsten Mehrwertsteuern beim Immobilienkauf in der Europäischen Gemeinschaft.

Zwar ist die Grunderwerbssteuer eine staatliche Steuer, doch sie wird von den autonomen Regionen erhoben. Sie ist vom Erwerber der Immobilie zu entrichten, und es wird der reale Wert der Immobilie als Bemessungsgrundlage genommen und bis zu 11 % abhängig vom Gesamtwert der Immobilie berechnet:

  • bis 400.000 Euro: 8 Prozent,
  • von 400.000,01 bis 600.000 Euro: 9 Prozent,
  • von 600.000,01 Euros bis 1.000.000 Euro: 10 Prozent,
  • ab 1.000.000,01 Euro: 11 Prozent.

Wenn die zu erwerbende Immobilie zum Beispiel einen Wert von 480.000 Euro hat, fallen insgesamt 8,16 % Grunderwerbssteuern an; die ersten 400.000 Euro werden mit 8 % und die restlichen 80.000 Euro mit 9 % Grunderwerbssteuer versteuert.

Ist die zu erwerbende Immobilie eine Garage (Parkplatz in einem Gebäude, Ausnahme: eine an einem Haus angebaute Garage) wird der durchschnittliche Steuersatz folgendermaßen berechnet:

  • bis 30.000 Euro: 8 Prozent,
  • ab 300.000,01 Euro: 9 Prozent

Außer der Mehrwertsteuer bzw. der Grunderwerbssteuer ist auch die Beurkundungssteuer (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, AJD) fällig, deren Höhe auf den Balearen 1,2 % Prozent beträgt - je nachdem, in welcher autonomen Region sich das Grundstück befindet.

Danach wird der Erwerber jährlich eine Einkommenssteuererklärung (Impuesto Sobre la Renta de No Residentes, IRNR) und eine Vermögenssteuererklärung (Impuesto Sobre el Patrimonio, IP) abgeben müssen.

Sollten Sie das Haus nicht vermieten, bzw. selber nutzen, ist die Einkommenssteuer zu zahlen. Die Bemessungsgrundlage beträgt 1,1 % des Katasterwert und der Steuersatz 19 %. Das heißt, es wird 0,209 % des Katasterwertes der Immobilie genommen und auf den resultierenden Wert zu 19 % mit der Einkommensteuer versteuert.

Bei der Vermögenssteuer ist die Berechnungsgrundlage der höchstresultierende Wert zwischen Erwerbs- oder Erbschaftsannahmewert, Katasterwert und des sogenannten Ermittlungswertes vom Fiskus ("Valor de Comprobación"). Letzterer wird bei großen Unstimmigkeiten zwischen Markt- oder Katasterwert und Veräußerungswert im Rahmen einer steuerlichen Ermittlung zuweilen festgestellt. In diesem Sinne raten wir unseren Mandanten, einen reellen Marktpreis zu zahlen, um ein späteres Ermittlungsverfahren zu vermeiden. In allen Fällen wird ein Freibetrag von 700.000 € gewährt. Der Steuersatz beträgt dann, je nach dem Wert der Immobilie, mindestens 0,28 %, höchstens jedoch 3,45 % dieses Wertes.

Die spanischen bzw. balearischen Gemeinden erheben noch zusätzlich die sogenannte "Grundsteuer" (Impuesto sobre los Bienes Inmuebles, IBI), die an die Gemeinde abzuführen ist, in der die Immobilie sich befindet. Die Höhe dieser Steuer hängt dann von jeder Gemeinde ab und nimmt als Bemessungsgrundlage den Katasterwert.

Ebenso müssen danach Steuern im Falle einer späteren Vermietung der erworbenen Immobilie berechnet werden. In der jährlichen Steuererklärung muss die Gesamtheit der erhaltenen Miete, nach Abzug der Kosten, angegeben werden; wird die Immobilie nur monatlich vermietet, wird dann entweder die Eigennutzung zu 0,209 % versteuert oder die Einnahmen der Vermietung minus Kosten zu 19 %.

Für weitere Fragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.