Anfallende Steuer beim Verkauf einer Immobilie (Balearen)

06.04.2018

In Deutschland sind Gewinne aus der Veräußerung von Immobilien steuerfrei, wenn der Verkauf nach mehr als zehn Jahren nach dem Kauf erfolgt. Nach spanischem Gesetz aber nicht. Nach spanischem Steuerrecht sind nämlich alle Veräußerungsgewinne steuerbar, mit einigen (anderen) Ausnahmen, die wir gleich sehen werden. Da das spanische Einkommensteuergesetz erstens zwischen "Residente" und "Nicht-Residente" unterscheidet und zweitens einige Reformen durchgemacht hat, kann man schnell den Durchblick verlieren.

Wir versuchen in diesem Artikel zu erklären, wie der deutsche Verkäufer beim Verkauf seiner spanischen Immobilie besteuert wird.

Wer ist steuerpflichtig?

Der Verkäufer ist der Einkommensteuer pflichtig.

Das spanische Gesetz unterscheidet jedoch, ob der Verkäufer einen steuerlichen Wohnsitz in Spanien hat oder nicht.

Wann wird die Steuer gezahlt?

Erster Fall:

Sollte der Steuerpflichtige nicht über einen steuerlichen Wohnsitz in Spanien verfügen (Nicht-Residenter) werden 3 % des Verkaufspreises laut Urkunde gleich bei der Beurkundung des Kaufvertrages einbehalten. Das ist die sogenannte "Rückbehaltung", als eine Art "Sicherheit" für den Fiskus. Überschreitet der Veräußerungsgewinn die einbehaltenen 3 %, muss der Restbetrag innerhalb von vier Monaten nach Beurkundung des Kaufvertrages in einer Steuererklärung abgegeben werden. Im Falle, dass die zu zahlende Steuer unter den 3 % liegt, würde der Verkäufer eine - teilweise oder vollständige - Erstattung der einbehaltenen 3 % des Kaufpreises beantragen dürfen.

Zweiter Fall:

Personen mit steuerlichem Wohnsitz in Spanien erklären die Gewinne aus dem Verkauf der Immobilie in der jährlichen Steuererklärung (IRPF).

Muss man Spanier sein, um keine Gewinnsteuer zu zahlen?

Nein, nicht unbedingt, in folgenden Fällen ist der Gewinn steuerfrei:

a)
Der Verkäufer, der 65 Jahre oder älter/pflegebedürftig nach spanischer Gesetzgebung ist

und

b)
Die Immobilie die selbst genutzte Hauptwohnung (vivienda habitual) des Verkäufers ist

oder aber

c)
der Verkäufer gehört keiner der oben genannten Altersgruppen an, doch er erwirbt ein neues selbstgenutztes Wohnobjekt innerhalb von 2 Jahren nach der Veräußerung (reinversión en vivienda habitual). Er muss also in diesem Falle wohlbemerkt Resident sein und der Verkauf muss der seiner gewöhnlichen Wohnung sein.

d)
Nicht-Residente ab 65 Jahren werden nicht besteuert wenn

  1. die verkaufte Immobilie in den letzten 2 Jahren Hauptwohnsitz war und
  2. der Erlös in einen neuen Hauptwohnsitz im Ausland reinvestiert wird, und zwar innerhalb der nächsten zwei Jahren, nachdem der Verkäufer von Spanien wegzieht.

Welche ist die Bemessungsgrundlage bei einem Immobilienverkauf?

Durch das Gesetz 26/2014 vom 27. November, welches ab 01.01.2015 in Kraft getreten ist, sind wesentliche Veränderungen in der Bemessungsgrundlage des Verkaufes einer Immobilie eingetreten. Vor der benannten Gesetzreform wurde der zu versteuernde Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie aus der Differenz zwischen dem ursprünglichen Kauf und dem Verkaufspreis berechnet. Zwecks der Berücksichtigung von Inflation- bzw. Anschaffungskosten wurde vor dieser Reform stets eine Koeffizient-Pauschale (Artikel 35 Ab. 2 LIRF) auf den Ankaufspreis gesetzt, so dass dann dieser fiktiv erhöht wurde und der Gewinn des Verkäufers reduziert wurde.

Nach dem 1. Januar 2015 entfällt für Verkäufe nach dem 1.1.2015 dieser Koeffizient ohne Übergangsregelung, so dass die steuerliche Mehrbelastung im Vergleich zu einem Verkauf zum Jahr davor praktisch vervierfacht wurde.

Zwar ist auch fast parallel eine Senkung des Steuersatzes verabschiedet worden, nämlich zuerst auf 20 % im Jahr 2015 und danach im Jahr 2016 auf 19 %, doch hat dies die steuerliche Mehrbelastung durch den Entfall der Koeffizient-Pauschale nicht wesentlich ausgeglichen.

Bis 1996 war es noch so, dass die Bemessungsgrundlage für einen Gewinn aus Immobilienverkauf ab dem zweiten Besitzjahr jährlich um 11,1 % reduziert wurde. Die Steuerreform 1996 ließ diese Wohltat für Immobilieneigentümer bestehen, die vor 1994 erworben hatten, die also für die Besitzjahre bis 1996 von der genannten jährlichen Reduzierung profitierten.

Auch dieser Vorteil sollte zunächst komplett gestrichen werden, mit geradezu dramatischen Konsequenzen.

Die Regierung hat jedoch dann in den letzten Oktobertagen nachkorrigiert. Die alte und bisherige Regelung bleibt für einen Teilkaufpreis von 400.000 € nun doch aufrechterhalten, so dass die Keule des Gesetzgebers nur für den überschießenden Kaufpreis gelten soll.

Altfallregelung

Bei Immobilien, die vor dem 31. Dezember 1986 erworben wurden, wird der bis zum 20. Januar 2006 erzielte Gewinn nicht besteuert (Altfallregelung).

Für Veräußerungen ab dem 1.1.2015 gilt jedoch dies nicht mehr.

Residente

Steuersätze 2014 2015 2016
Bis 6.000 € 21 % 20 % 19 %
6.001 € bis 24.000 €
(2015 bis 50.000 €) 25 % 22 % 21 %
(ab 2015 bis 50.000 €) 27 % 24 % 23 %

Nicht-Residente

Für Nicht-Residente mit Wohnsitz in der EU kann der Steuersatz folgender Tabelle entnommen werden:

Steuersätze 2014 2015 2016
21 % 20 % 19 %

Welche steuerrechtlichen Konsequenten hat dann der Verkauf in Deutschland?

Am 1. Januar 2013 ist das "Abkommen vom 3. Februar 2011 zwischen der Bundesrepublik Deutschland und dem Königreich Spanien zur Vermeidung der Doppelbesteuerung und zur Verhinderung der Steuerverkürzung auf dem Gebiet der Steuern vom Einkommen und vom Vermögen" (DBA Spanien) in Kraft getreten.

Artikel 13 (1) DBA Spanien besagt, dass Gewinne und private Veräußerungsgewinne von Deutschen aus dem Verkauf von Spanien-Immobilien auch in Deutschland besteuert werden.

Die Doppelbesteuerung bei der Gewinnsteuer wird gemäß Art. 22 (2) b) vii) DBA Spanien durch Anrechnung der spanischen Steuer auf die deutsche Steuer vermieden, wenn der Steuerpflichtige seinen steuerlichen Wohnsitz in Deutschland hatte. Zu beachten ist, dass die Besteuerung von Wertzuwächsen nach deutschem Recht nach anderen Grundsätzen erfolgt. Neben der bereits erwähnten Spekulationsfrist ist insbesondere auch bedeutsam, dass der Erwerb von Todes wegen kein relevanter Stichtag ist.

Welche Steuer fällt noch beim Verkauf für den Käufer an?

In Spanien wird bei dem Verkauf einer Immobilie noch die gemeindliche Wertzuwachssteuer (Impuesto Municipal sobre el Incremento del valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, umgänglich "Plusvalia" genannt) erhoben. Die Bemessungsgrundlage dieser Steuer ist der Wertzuwachs des Bodens, und zwar unabhängig vom Veräußerungswert, seit dem Zeitpunkt des letzten Eigentumswechsels. Nach der Beurkundung des Kaufvertrages hat der Verkäufer dreißig Tage um die Steuer zu bezahlen.